Typer av värde i värderingsverksamhet

2024 Författare: Henry Conors | [email protected]. Senast ändrad: 2024-02-12 13:01

Kostnad är en av de viktigaste egenskaperna hos föremålet för en civilrättslig transaktion. Vilka är dess tecken? Hur klassificeras värden? För vilket ändamål i näringslivet eller i fastighetsbranschen beräknas relevanta indikatorer och med vilka metoder?

Vad är "kostnad" och "uppskattning"

Innan vi undersöker typerna av värde och de medföljande skälen till dess klassificering, låt oss definiera vad det är. Det finns en hel del kriterier som skulle göra det möjligt att ge det en entydig egenskap bland världsekonomer och ryska ekonomer. Bland de mest populära är detta: kostnad är en summa pengar som sätts som ett villkor för en transaktion i processen för interaktion mellan subjekt i civilrättsliga relationer vid det förväntade ögonblicket för överföring av äganderätt eller andra mekanismer för att använda ett objekt. I sin tur är begreppet "bedömning" förknippat med mekanismen för att fastställa beloppet i fråga.

Utvärderingsaspekter

Utvärderingsobjekt kan vara fastigheter, tjänster, transporter, hushållsartiklar, immateriella rättigheter – allt som föreskrivs av civilrätt som ett möjligt föremål för transaktioner som involverar individer och juridiska personer. Förfarandet för att fastställa det monetära värdet,vars överföring från ett ämne av rättsliga förhållanden till ett annat är grunden för överföringen av äganderätter, utförs med metoder som erkänns av båda parter. De kan också erbjudas av tredje part, men i enlighet med överenskommelse med huvuddeltagarna i transaktionen.

De eller andra typer av värde på varor, egendom eller tjänster kan fastställas, beroende på arten av juridiska relationer, på begäran av parterna eller i kraft av juridiska krav. Så, till exempel, vid fastighetsaffärer är användningen av värderingsmän i många fall obligatoriskt för registrering av äganderätt.

Utvärdering närmar

Utvärdering, samt exempelvis fastställande av värdetyp, kan genomföras inom ramen för olika tillvägagångssätt. I rysk affärspraxis finns det tre huvudsakliga: lönsamma, jämförande och kostsamma. Tänk på deras väsen.

Inkomstmodell innebär användning av metoder som är baserade på beräkningen av den uppskattade inkomsten från eventuell användning av den nya ägaren av taxeringsobjektet - till exempel uthyrning. Den jämförande modellen innebär att man studerar siffror som karakteriserar typerna av fastighetsvärde för vissa objekt, med indikatorer på andra som är mycket lika i grundläggande termer. Till exempel studerar en värderingsman, när den bestämmer lämplig monetär indikator för en lägenhet, som regel de befintliga förslagen på fastighetsmarknaden. Inom ramen för kostnadsmodellen beräknas eventuella utgifter som är nödvändiga för att hålla objektet i funktionellt skick. Om en,Låt oss säga att en person köper en traktor, då måste värderingsmannen han anlitade ta hänsyn till de potentiella kostnaderna för att reparera utrustning när han bestämmer kostnaden för denna typ av transport.

Värdeuppskattningsresultat

När typerna av fastighetsvärden har analyserats och en lämplig värdering har gjorts, kan resultatet användas som vägledning för att fastställa det slutliga priset för transaktionen. Eller för andra ändamål - till exempel när man sluter ett försäkringsavtal, ger ett lån, säljer en aktie, etc. Låt oss överväga vilka typer av värde som särskiljs vid bedömningen av olika objekt av ryska experter. Och även hur relevant information kan användas i praktiken.

Värdeklassificering

Vilka typer av värde för ett visst bedömningsobjekt särskiljs av moderna experter? Det finns många klassificeringskriterier här. Tänk på en av de vanligaste modellerna bland ryska ekonomer.

Den innehåller i synnerhet marknadsvärdet. Detta är priset vars värde är fastställt vid tidpunkten för värderingen av objektet, förutsatt att det är tänkt att säljas i ett konkurrensutsatt segment. Det vill säga att förutsättningarna för att fastställa den korrekta kostnaden är tillgången till offentlig information om principerna för produktprissättning, frånvaron av betydande externa (reglerande) faktorer som påverkar priset.

Det finns ett investeringsvärde i den övervägda modellen. Dess indikatorer identifieras för att ge information till personer som är intresserade av att investera i ett visst objekt. I vissa fallinvesteringsvärdet kan matcha marknadsvärdet. Men det är inte alltid så. Ibland, samtidigt med investeringsvärdet, beräknas även objektets likvidationsvärde. Dess värde uttrycker det troliga beloppet för möjliga intäkter vid återförsäljning av föremålet för transaktionen.

Det finns ett matrikelvärde. Syftet med dess inrättande är införandet av ett föremål i ett visst statligt eller branschregister med efterföljande användning av information av relevanta utlåtanden. Som regel talar vi i det här fallet om beräkningen av skatter. Matrikelvärdet ligger vanligtvis under marknadsvärdet när det gäller fastigheter, eller ungefär lika med det.

Det finns också något som heter försäkringsvärde. Det involverar beräkningen av betalningsbeloppet enligt försäkringsavtalet. I vissa fall beräknas även återanskaffningskostnaden för objektet samtidigt med det. Detta händer t.ex. om det relevanta avtalet med försäkringsbolaget inte innebär ekonomisk ersättning, utan att föremålet förs till dess ursprungliga funktionella tillstånd i händelse av skada eller fel.

Vi har därför övervägt 4 typer av värden som är vanligast i den ryska ekonomiskolan, samt flera kompletterande sådana. Denna lista är naturligtvis inte uttömmande. Det finns privata typer av marknadsvärde, såväl som investeringar, eller matrikel, relaterade till egenskaperna hos objekt med olika, som ett alternativ, juridisk status. Låt oss nu gå vidare till att studera essensen av objekt i förhållande till vilka motsvarande parameter beräknas iaspekt av praktisk betydelse.

Business Valuation

Naturligtvis finns det många specifika typer av objekt i relation till vilka värdet bestäms. Bland de vanligast förekommande i rysk affärspraxis är affärer och fastigheter. I det första fallet utvärderas företagens totala tillgångar, ledningsprinciper och aktiviteter som genererar vinst. Innan du studerar typerna av företagsvärde kommer det att vara användbart att fastställa de mål som ämnet för motsvarande bedömning står inför.

Varför värdesätter affärer? Det första alternativet här är utsikterna för försäljning av företaget. Ägaren av företaget kan besluta att ta upp en annan verksamhet, men först är det fördelaktigt att överlåta den nuvarande i händerna på en annan ägare. Dessutom kan affärsutvärdering utföras för att förbättra kvaliteten på företagsledningen, för att identifiera eventuella brister i ledningssystemet. Ett annat alternativ är att locka investerarnas uppmärksamhet om det inte finns tillräckligt med rörelsekapital, eller företaget har satt uppdraget att expandera marknaden, vilket gör att det finns ett behov av ytterligare medel. Företagsvärdering kan göras vid låneansökan - det är hon som i regel fungerar som riktlinje för att fatta beslut om att ge ut lån av en bank.

Business Values

Vilka typer av värden är involverade i värderingen av företag? Vilka principer används oftast här? De huvudsakliga typer av värden som är tillämpliga i förhållande till företagsvärdering är marknad och investeringar. Enligt vissa experter, med tanke på möjligheten att köpa ett företag,det är tillrådligt för partnern att fokusera på den andra riktningen i analysen av relevanta framtidsutsikter. Eftersom ett typiskt "marknadspris" för ett företag är en indikator som inte alltid talar entydigt om ett företags utvecklingspotential. Men om vi talar om att identifiera det, så kan nyckelprinciperna för att beräkna de nödvändiga siffrorna baseras på:

- vid jämförelse av tillgängliga indikatorer med de som är typiska för andra marknadsaktörer;

- om att studera företagens konkurrensfördelar;

- om den subjektiva visionen hos experterna som gör bedömningen;

- om att studera påverkan av yttre faktorer.

När det gäller att bestämma investeringsvärdet för en verksamhet kan samma principer gälla, men utöver dem är det också tillåtet att använda ett antal andra:

- modellering av beteendet hos ämnen som är involverade i affärer (påverkan av faktorer);

- beräkning av lönsamhet (ökning i marknadsvärde över tid).

Specifika kostnadsindikatorer kan tillfredsställa en potentiell företagsköpare eller investerare, beroende på den uppskattade storleken på investeringen i verksamheten och hur utsikterna är för deras återbetalning. I många fall kan investeringar vara av kreditursprung. Värdet på den eventuella vinsten bör inte bara skilja sig från noll, utan också säkerställa betalning av ränta till banken. Ytterligare riktlinjer för investerarbeslut, förutom indikatorer som speglar verksamhetens marknads- och investeringsvärde, kan vara:

- verksamhetens förväntade hållbarhet (förmågan attgenerera inkomster över tid);

- korrelation mellan återbetalningsperioder med konkurrenskraftiga företag (kanske är det mer lönsamt för en investerare att investera i ett annat företag, och för en köpare - att förvärva det);

- nivå av förtroende mellan partners.

Ovanstående kriterier kan vara ganska subjektiva. I affärspraxis är därför ett företags marknads- och investeringsvärde parametrar, även om de är viktiga, men inte alltid bland de viktigaste.

En annan möjlig faktor är kostnaden för de typer av arbete som är förknippade med utvärderingen av ett företag för investering eller ett eventuellt köp. Om studien av företaget kan åtföljas av betydande investeringar som inte innebär verklig vinst (till exempel kontakt med externa experter, revisorer och analytiker), är det troligt att investeraren eller potentiella köparen av företaget kommer att föredra att inte ta itu med ett särskilt företag.

Fastighetsvärdering

Det kommer att vara användbart att studera vilka typer av fastighetsvärde som är, samt vilka metoder som implementeras för att bedöma det. Men först, som i fallet med affärer, låt oss definiera de mål som eftersträvas av deltagarna i civilrättsliga transaktioner av motsvarande typ. Behovet av att studera typerna av fastighetsvärde, samt att vända sig till en värderingsman, uppstår i följande huvudfall:

- det finns en transaktion för försäljning av en lägenhet, kontor, annan byggnad eller lokal;

- företagets tillgångar utvärderas;

- storleken på beskattningsunderlaget bestäms i form av egendomavgifter.

Naturligtvis kan det i praktiken finnas fler skäl för fastighetsvärdering. Till exempel blir det i vissa fall nödvändigt att fastställa vilka typer av beräknade kostnader utöver de grundläggande förfarandena. Eller - som ett alternativ - att utvärdera fastigheter för att överföra den till statens behov.

fastighetsvärdering

Vi noterade ovan att de huvudsakliga typerna av företagsvärde är marknad och investeringar. När det gäller fastigheter kan samma parametrar granskas, men i regel kommer ett antal andra i tillägg. Nämligen - objektets fastighets- och försäkringsvärde. I vissa fall bestäms även likvidation. Vi har redan övervägt funktionerna för att bestämma marknads- och investeringsvärdet ovan. När det gäller fastigheter liknar de allmänna principerna och metoderna i allmänhet de som används vid företagsvärdering. De används bara när de är mer anpassade till specifikationerna på den relevanta marknaden: "konkurrens" ersätts av "stat" (nivån på reparation, efterbehandlingsmaterial och dess kvalitet, etc.), "lönsamhet" - av den förväntade " stiger".

Låt oss nu studera hur siffrorna för fastighets-, försäkrings- och likvidationsvärden beräknas. Alla har vissa detaljer. Varje typ av fastställt värde från de listade kännetecknas av egenskaper när det gäller värderingsmetoder. Tänk på dem.

Om vi pratar om fastighetens fastighetsvärde, så tar värderingsmannen metodiken till grundåterspeglas i relevanta lagstiftningskällor, rekommendationer från finansministeriet och andra avdelningar som ansvarar för den praktiska användningen av relevant information om boende. I vissa fall kan kriterier som är specifika för att fastställa ett objekts marknadsvärde också användas. Olika tekniska dokumentationer kan studeras.

Om uppgiften är att fastställa försäkringsvärdet på fastigheter, så styrs värderingsmannen i det här fallet i regel huvudsakligen av marknadsmetoder, men justeras för det faktiska innehållet i försäljnings- och köptransaktionen. Till exempel, om en person köper en lägenhet på ett bolån, kan endast lånebeloppet inkluderas i försäkringskostnaden. Och i det här fallet kan motsvarande grund för beräkning av beloppet enligt avtalet med försäkringsgivare vara lägre än om nettomarknadsvärdet för lägenheten togs som grund.

Bortlån är ett exempel på ett marknadssegment där likvidationsvärdet för ett objekt kan vara praktiskt taget betydande för föremål för civilrättsliga transaktioner. Om till exempel en person eller organisation inte uppfyller villkoren för att återbetala ett lån, kommer banken sannolikt att besluta att sälja den pantsatta egendomen. Redan innan ett avtal om att behandla ett lån undertecknas kan ett finansinstitut vilja analysera utsikterna för projektets likvidationskomponent.

Notera dock att vissa experter anser att det är olämpligt att använda termen "likvidationsvärde" i samband med fastighetstransaktioner när de interagerar med banker. Falldet faktum att bolåneavtalet som standard inte innebär en obligatorisk överföring av lägenheten till bankens ägo - det är bara en säkerhetsåtgärd för ett lån. I sin rena form innebär likvidationsvärdet beräkningen av det pris till vilket ägaren av ett objekt (till exempel ett företag) kommer att kunna sälja sin egendom (säg på grund av företagets konkurs). Därför bör termen i fråga användas med försiktighet i förhållande till fastigheter.

Kostnaden är ett konstant värde?

Många moderna ekonomer tror inte. Såvida vi förstås inte talar om en marknadsekonomi, där det finns en plats för mekanismen för fri prissättning baserad på utbud och efterfrågan. Oavsett vilken typ av värde på varorna som studeras är var och en av dem ett variabelt värde, en ungefärlig riktlinje som parterna i transaktionen kan använda vid en viss tidpunkt. Det finns naturligtvis branscher där volatiliteten för de relevanta indikatorerna är minimal – till exempel marknadssegment som domineras av statliga order. Men detta är snarare ett undantag. Förmågan att navigera i en föränderlig kostnadsmiljö är en av de viktigaste konkurrensfördelarna för alla moderna företag.